Acheter des passoires thermiques, ces biens à l’isolation douteuse mais aux prix alléchants, est-il le pari gagnant du moment ? Entre décote significative, aides fiscales et calendrier législatif serré, l’investissement dans ces logements suscite un intérêt croissant. Décryptage d’un phénomène qui divise avec Claire & John Bengtsson !
Passoires thermiques : des prix cassés, mais à quel prix ?
Depuis la promulgation de la loi Climat et Résilience en 2021, les logements classés F ou G, autrement dit les passoires thermiques, subissent une véritable dégringolade des prix. Ces biens énergivores sont devenus des casse-têtes pour leurs propriétaires, obligés de financer des rénovations coûteuses pour continuer à les louer. Beaucoup préfèrent s’en débarrasser, et les acheteurs profitent de cette décote.
Selon une étude de Meilleurs Agents, les logements classés G se négocient en moyenne 16 % moins cher que ceux classés D. Cette différence, qui représente parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros, attire une nouvelle génération d’investisseurs. Avec des marges de négociation importantes, certains voient dans ces biens une opportunité rare sur un marché immobilier tendu.
Mais attention, qui dit prix attractif dit travaux coûteux. Pour transformer une passoire thermique en logement performant, l’addition peut rapidement grimper. Cependant, des dispositifs comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro viennent alléger la facture, rendant ces investissements plus abordables pour les acheteurs avisés.
Des aides fiscales qui font pencher la balance
L’attractivité des passoires thermiques ne repose pas uniquement sur leurs prix bas. L’Etat a déployé tout un arsenal de mesures pour encourager leur rénovation. Les certificats d’économie d’énergie (CEE) ou encore le déficit foncier permettent aux propriétaires de réduire considérablement leurs coûts. Ajoutez à cela des dispositifs comme Loc’Avantages ou le Denormandie, qui viennent offrir des réductions d’impôts, et vous avez une équation où la rentabilité devient envisageable.
Pour les investisseurs stratégiques, ces aides sont un levier à ne pas négliger, en cela qu’elles permettent de financer les travaux, mais aussi d’améliorer la rentabilité à long terme. Avec des biens rénovés qui retrouvent une valeur attractive sur le marché, l’investissement peut s’avérer judicieux, à condition d’avoir bien anticipé les coûts et les délais.
Un marché sous tension
L’époque où les passoires thermiques inondaient le marché semble toutefois révolue. Après un pic de mises en vente entre 2021 et 2023, l’offre a commencé à se tarir. En 2023, le nombre de biens classés F ou G mis en vente a chuté de près de 12 %. Pourquoi ? Parce que de nombreux propriétaires ont préféré réaliser des travaux de rénovation plutôt que de vendre à perte. Résultat : une part significative de ces biens a été revalorisée et a donc quitté la catégorie des passoires thermiques.
Seulement voilà, cette raréfaction complique la tâche des investisseurs, d’autant plus que les logements encore disponibles sont souvent les plus complexes ou les plus coûteux à rénover. Pour les acquéreurs potentiels, cela signifie un marché plus compétitif, où chaque opportunité doit être scrutée avec attention.
Un calendrier législatif à surveiller
Dès janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis par les F en 2028 et les E en 2034. Cela dit, une proposition de loi pourrait venir adoucir ce calendrier, en autorisant temporairement la location de ces biens sous certaines conditions, comme des travaux en cours. Si ce report venait à être adopté, il offrirait un répit aux investisseurs et propriétaires. Mais pour les nouveaux baux, la contrainte reste stricte : les passoires thermiques, sans rénovation, seront bannies du marché locatif.
Faut-il sauter le pas ?
L’investissement dans une passoire thermique est tout sauf une évidence, car entre les coûts de rénovation, les contraintes réglementaires et les incertitudes du marché, le risque est réel. Mais pour ceux qui savent calculer, négocier et mobiliser les aides disponibles, ces biens peuvent se révéler une aubaine. Comme toujours, le maître mot est la préparation. Une analyse fine des coûts, des travaux nécessaires et des aides mobilisables est indispensable avant de signer. Une chose est sûre, l’opportunité est là, mais la prudence est de mise…
